В ушедшем году Николаев продал около 37 га своей земли и выделил различным структурам более 540 га. По сравнению с 25 тысяч га общей площади города это может показаться довольно скромным результатом.

Однако тема городской земли была постоянно в центре внимания политиков и СМИ, в том числе и национальных. Помимо скандала с задержанием городского депутата за вымогательство взятки, Николаев прославился двойным «закрытием рекордов» в сфере земельных отношений. Сенсационный результат аукциона по продаже права аренды – 10 тысяч долларов США за один квадратный метр, как и предполагали пессимисты, оказался липовым, победитель торгов заявленную сумму не внес. Вторую «поправку на реальность» пришлось вносить «Миколаївській житловій спілці», зарезервировавшей было 674 га земли на полуострове Аляуды, а потом уменьшившей свои аппетиты до 76 гектаров. Это по-прежнему самый крупный землеотвод в Николаеве, но уже сопоставимый с запросами других крупных застройщиков.

 

Кто, сколько и для чего берет городскую землю.

 

Судя по динамике резервирования земельных участков, самым востребованным остается Центральный район. Здесь предприниматели и компании за два десятка сессий 5-го созыва «застолбили» 258 га земли (с учетом уменьшения доли «Миколаївської житлової спілки»). По абсолютным показателям на втором месте Ленинский район – 112 га. Но с учетом общих размеров районов второе место следует отдать Корабельному району: здесь зарезервировано 97 га. Наконец, в Заводском районе зарезервировано 76 га.

 

Несмотря на оживившиеся разговоры о необходимости генерального плана, этот важнейший документ в 2007 году так не вышел за рамки «черновиков и набросков». То, что он все же будет принят, сомнений не вызывает: генпланы, наряду с земельными аукционами, стали предметом национальной политики. Отсутствие утвержденного Генплана города, с одной стороны, развязывает руки бизнесу и местным лоббистам, с другой - ведет к хаотичной застройке, неэффективному использованию территории города. В тоже время затянувшаяся пауза позволяет информированным игрокам земельного рынка резервировать земельные участки, ценность которых резко возрастет в будущем. Самый очевидный пример – развитие транспортной магистральной сети города. Реализация проекта магистрали Скороходова-Индустриальная окажет самое серьезное влияние на цену земли в этом районе, финансовую эффективность уже реализуемых строительных проектов. Так же и «японский» объездной мост, даже в состоянии проекта, стал сильным магнитом, притягивающим интерес застройщиков к окраинам города в одесском направлении.

 

Наиболее популярны у инвесторов и застройщиков в ушедшем году оставались проекты, связанные со строительством жилья, объектов торговли и сервиса. Вот участки площадью более 2 га, зарезервированные в 2007 году (поскольку база решении горсовета на официальном сайте пополняется с большим опозданием, данные взят с сайта Николаевской торгово-промышленной палаты):

- ООО «Миколаївська житлова спілка» - 76 га для комплексной жилой застройки на Аляудах,

- ООО «Искья-М» - 38 га, на Киевском шоссе, поворот на Матвеевку под строительство "технополиса" (2 супермаркета, салоны, выставочный зал);

- ООО «Югстройкомплект» - 28 га в мкрн. Северный для строительства нового микрорайона;

- ООО «Вимас Центр» - 25 га в районе «Соленого озера» в парке «Лески» под культурно-развлекательный комплекс;

- ООО «Жилищный комплекс «Севастопольский» - 8,2 га по пр. Ленина возле завода «Дормашина» под жилую застройку;

- ООО «Альтима» - 7 га по пр. Октябрьский в Балабановке для жилой застройки.

- ГП «Николаевкомундорпроект» - 6,6 га в микрорайоне «Лески-2» под жилищно- эксплуатационную базу обслуживания микрорайона;

ООО «Новая линия – Николаев» - 4,5 га по ул. Кирова для строительства ТЦ;

- ООО «Эллинг – 2000» - 3,3 га в Широкой Балке для строительства 2 автосалонов с СТО;

- ООО СТК «Таврия» - 2,73 га по пр. Героев Сталинграда для строительства ТЦ;

- ООО «Планета Инвестментс» - 2,5 га на пр. Октябрьский для строительства ТРЦ;

- Физлицо-предприниматель Дюмин Дмитрий Анатольевич - 2,5 га по ул. Силикатной для строительства жилья.

 

Кстати, в решениях о выделении относительно небольших земельных участков (до 0,5 га) на удивление часто встречаются не названия фирм и компаний, а фамилии предпринимателей-одиночек и даже просто граждан. Также невозможно не заметить, что некоторые компании особенно активно резервировали землю. Скажем, ООО «Аннабелла» получило 4 га в районе Широкобальского путепровода для жилой застройки, она же - 7 га в Балабановке с этой же целью и в придачу признана инвестором-застройщиком микрорайона №63. Это не считая более мелких участков.

 

Заметна усиливающаяся тяга застройщиков к малоосвоенным землям Матвеевки и обеих Корених, а также к занятиям туризмом:

- ООО «Николаевстройсервис» - 12 га в мкр. Матвеевка под малоэтажную жилую застройку;

- ООО «Заграва» - 7,8 га в Матвеевке с той же целью;

- ООО «НикИнвестплюс» - 7 га по ул. Архитектора Старова на берегу Ингула для индивидуальной жилой застройки;

- ЧП «Дил-Юг» - 2 га для индивидуальной жилой застройки в Малой Коренихе

- ЧП «Олви Инвест Сити» - 3,5 га по ул. Заречная, для размещения туристического комплекса;

- ООО «ПВН-ГРУП» - 3,3 га по ул. Северная под туристическую базу с кемпингом.

 

Радует серьезное увеличение заявок от промышленных инвесторов. При этом видно, что инвесторы в первую очередь заинтересованы именно транспортным потенциалом Николаев:

- ООО «Евровнешторг» зарезервировал более 30 га под объекты и инфраструктуру зерноперегрузочного терминалов Корабельном районе;

- ООО «Югэлеватор» - 25 га по ул. Айвазовского, для строительства зернового элеватора;

- ООО «Укр-Гранит» - 7 га по ул. Приморская, для строительства производственной базы;

- ООО «Авентин» - 5,5 га по ул. Проектной. для размещения производственной базы по переработке грузов;

- ООО «Николаевнефтепродукт» - 2,2 га по ул. Космонавтов, для технологических объектов нефтеперегрузочного комплекса.

- ООО «Транс – Импорт» - 3,2 га на ул. Конечная, для размещения гаража – стоянки грузовых автомобилей;

 ООО «Спорт-Тайм» - 2 га по ул. Пригородная для строительства складских помещений.

 

Необходимо также отметить согласие горсовета на одной из последних сессий 2007 года на предоставление земель Николаевского морского порта под инвестпроекты частных компаний. Нужно сказать, что большой размер зарезервированного участка далеко не всегда соответствует финансовым возможностям фирмы. Достаточно скромный размер платы за резервирование земельного участка (30% от ставки земельного налога, т.е. 0,3% от нормативной оценки земли) позволяет долгое время удерживать перспективные участки с тем, чтобы потом с большой выгодой переступить их реальным инвесторам.

 

По убеждению большинства участников земельного рынка, резервы свободной земли, принадлежащей городу, в Николаеве практически исчерпаны. Произошло это как раз тогда, когда на рынки областных центров выходят мощные финансово-промышленные группы, которые заинтересованы именно в крупных участках. В Николаеве им в первую очередь придется договариваться не с мэрией, а с местными игроками, которые за последние годы тем или иным способом застолбили свободную землю. Уже в 2007 году шел активный раздел окраин, ярко проявились тенденции к перепрофилированию промышленных территорий (особенно в центре города) под коммерческие проекты. Здесь будет сложно обойтись без поддержки действующего губернатора (а в случае двух крупнейших заводов – и бывшего губернатора, но по иным причинам). Наиболее крупный массив свободных земель сегодня находится в ведении Министерства обороны. Достаточно вспомнить скандалы вокруг застройки бывшей территории училища Леванецев и безуспешную борьбу в Соляных, где десантники не смогли справиться с «хрупкой» женщиной (землю под строительство коттеджей получила предприниматель Захарова Ю.В.), чтобы прогнозировать жесткую борьбу за военные земли.

 

 Если продаешь родную землю, продавай дорого.

 

Всего в 2007 году город Николаев продал немногим более 37 гектаров своей земли. Поступления составили 15,4 миллиона гривень. (для сравнения в – в 2006 году Николаев продал 27,7 га за 4,5 млн.грн.) Больше всего депутаты расщедрились 25 октября, на 17-ой сессии. Тогда же состоялась и самая крупная сделка года: выкуп земли под вещевым рынком на проспекте Мира. ЗАО «Сигма-спорт» заплатила за 3 гектара почти 5,7 миллиона. Несмотря на все политические заявления, выкуп участков под имеющимися объектами остается основной формой продажи земли в Николаеве. Средняя цена 1 квадратного метра в ушедшем году составила почти 41,5 грн. Безусловно, средняя цена метра городской земли – понятие еще более расплывчатое, чем средняя температура по госпиталю. Участок для постройки супермаркета на проспекте Ленина и земля под складом где-нибудь на окраине – могут разниться в цене даже не в разы, а на два порядка. При этом ни для кого не секрет, что разница на первичном и вторичном рынке земли чрезвычайно велика. К примеру, за один из участков, проданный в начале года за полмиллиона гривень, в конце декабря владельцу предлагали уже 30 миллионов гривень!

 

Периодически депутатское большинство то одному, то другом заявителю отказывает в праве выкупа земли со ссылкой на заниженную оценку цены земли. Пока здесь сохраняется простор для споров, громких обвинений и выборочной принципиальности: различные методики оценки, существенная разница в оценке промышленных и коммерческих земель, практически ничем не ограниченная смена назначения участка после выкупа и т.д. В прошедшем году заявители, получившие отказ, предпринимали попытки добиться продажи земли в судах. Как показал опыт, в случае, когда суд поддерживает заявителя, депутаты формально дают согласие, но отказываются утвердить цену, считая это исключительно своей прерогативой. Теоретически, суд может потребовать и продажи участка по конкретной цене, которую назовут судебные эксперты. Кстати, такой прецедент мог бы получить немало последователей и существенно подрезать «рычаги» городской власти. Но, учитывая нынешний уровень общественного доверия судам, вряд ли это сделает рынок земли более прозрачным.

 

Не стал 2007-ой и годом внедрения в Николаеве земельных аукционов. Правда, речь в нашем случае идет не о продаже на аукционе непосредственно земельных участков, а только права аренды, но в известном смысле, это даже более бережливый подход к ресурсам города. Как и в 2006-м, в 2007-м году состоялся один аукцион. Торги прошли по двум участкам, в действительности плату внес только один покупатель (опять к позапрошлом горду!). За право аренды 28,7 га в Большой Коренихе неизвестный предприниматель внес без малого миллион, 991 тысячу гривень. Торги по остальным двум десяткам участков так не состоялись, без каких бы то ни было публичных объяснений. Говоря откровенно, широко разрекламированные земельные аукционы также не идеальны. Зачастую политики и журналисты придают этой, только одной из нескольких форм конкурентной продажи земли, слишком большое значение. За долгие годы использования этого механизма публичной продажи человечество изобрело немало способов обеспечивающих желаемый результат: попадание товара в правильные руки по правильной цене. Как это делается в Николаеве, читатели могли прочитать на Миколе. Но факт есть факт: земельные аукционы в Украине стали одной из знаковых тем, своего рода политических маркеров. Пусть в Николаеве это было не столь ярко, как в Ивано-Франковске, где мэр победил под лозунгом «Вся земля – только через аукционы» (и отказался от него после первого же аукциона). Но ни один из руководителей города, ни одна из партийных фракций так и не выступили публично по итогам первого аукциона, не было никаких заявлений о продолжении либо сворачивании земельных аукционов в Николаеве. Хотя логично было ожидать, что прозрачное и конкурентное распределение земли вызовет сопротивление, срыв отдельных торгов был запрограммирован.

 

Механизм здесь один – сделать аукционы повседневной обыденностью, вновь и вновь выставлять на продажу как новые, так старые участки. Фактический провал, даже на среднеукраинском фоне, земельных аукционов, показывает, что бизнес-интересы в Николаеве сегодня довлеют над соображениями политической целесообразности.

 

Приземление политиков

 

В принципе, о политических играх вокруг городской земли в Николаеве сказано достаточно. Безусловно, пока земля остается самым серьезным городским ресурсом, контроль распределения земли остается главной целью и содержанием городской политики. Одновременно обвинения в земельном дерибане остаются постоянным аргументом политиков на местном уровне. Значительная часть конфликтов могла бы быть снята новым, более прозрачным Порядком отведения земельных участков. Но подготовленный проект одного из важнейших документов для урегулирования земельных отношений забыт за шумом политико-коммерческих конфликтов. Николаев не является тут исключением, также как не является единственным городом, где существует противостояние мэра и депутатского большинства. Аналогичные конфликты существуют в Харькове, Черкассах, Ужгороде, Кировограде и ряде других городов. Вполне логично, что провинциальная земля становится объектом пристального внимания и столичных деятелей. Прежде всего, Юлия Тимошенко слишком много говорила о земельных аукционах, чтобы сегодня оставить эту тему вне правительственной заботы. Во-вторых, цена вопроса достаточно высока, а местное самоуправление дискредитировало себя достаточно сильно, чтобы возникло искушение снять с горсоветов и горисполкомов часть хлопот по предоставлению земельных участков. Поэтому можно сделать предположение, что городские власти частично утратят сегодняшнее абсолютное влияние на рынок земли, возрастет роль министерств промышленности и обороны, Фонда госимущества, облгосадминистрации и, в особенности, частных землепользователей.

 

[вернуться]