Остается ли недвижимость привлекательной как способ вложения инвестиций? Это лишь один из многих, но очень важный вопрос, который волнует сегодня частного украинского инвестора.

Но получить ответ на него не возможно, не проанализировав существующую ситуацию на рынке. К тому же еще нужно суметь правильно спрогнозировать успех проекта и сделать верный выбор объекта инвестирования.

 

ЕЩЕ ВЧЕРА…

 

В последние годы недвижимость была одним из инструментов заработка и доходным вариантом инвестирования. Что касается жилой недвижимости, инвесторы использовали две стратегии получения доходов от инвестиций: покупку квартиры с целью последующей перепродажи или приобретение жилья на более длительный период – для сдачи в аренду.

 

С 2007 года наступил тот момент, когда цены на недвижимость достигли своего пика и сегодня заработать на перепродаже или на аренде жилой недвижимости уже затруднительно.

 

Для инвестирования в недвижимость можно выбрать жилье на стадии строительства или на вторичном рынке. Покупка строящихся квартир с последующей переуступкой права собственности – один из способов получения дохода. Цена «квадрата» такого жилья меньше в период строительства и растет по мере его завершения, а также в зависимости от ситуации на рынке. Инвестор получает возможность переуступить права на недвижимое имущество, но уже по более высокой цене.

 

Теперь давайте посчитаем. Допустим, Вы купили 2-х комнатную квартиру на первом этапе строительства, когда стоимость составляла 1100 у.е. за кв.м. Через 2 года дом готов к эксплуатации и кв.м. уже стоит 1800 у.е. За 2 года стоимость кв.м. увеличилась на 63%, уровень инфляции в среднем составляет 13-15%. Итого ваш доход будет составлять 45-50%. Это без учета дополнительных факторов которые могут повлиять на ваш доход, например если срок сдачи дома продлиться еще на 1-2 года, то ваш доход уменьшится на уровень инфляции и составит 15-30%. Из этого следует, что инвестировать в первичную жилую недвижимость можно, если вас устраивает такой уровень дохода. (в расчетах используются данные по г.Одесса).

 

«ЖИЛЫЕ» РИСКИ

 

Как на первичном, так и на вторичном рынке жилья покупку квартиры сопровождают юридические риски. Выбирая новострой, инвестор подвергает себя рискам, связанным со сроками сдачи объекта, репутацией застройщика и возможными форс-мажорными обстоятельствами. Следует выбирать объекты, возводимые авторитетными компаниями с солидной историей, со всеми разрешительными документами. Покупателю непременно надо проанализировать надежность застройщика, а также присутствие всего пакета уставных и разрешительных документов: свидетельство о регистрации юридического лица, договор аренды земли, разрешение на строительство, положительное заключение госэкспертизы.

 

При вложении средств на вторичном рынке получить высокие дивиденды за счет удорожания квартиры не получится – надежды лишь на рост ее рыночной стоимости, которого в прошлых объемах уже не будет.

 

Чтобы понять, насколько доходны вложения во вторичную недвижимость, рассчитывается индекс доходности. Индекс доходности является показателем экономической эффективности вложения средств в жилье. Он основывается на идеологии доходного метода оценки недвижимости, согласно которому стоимость квартиры оправдана, если квартира может приносить соответствующий доход. В этом смысле жилье рассматривается как инструмент для инвестирования, потенциальный доход от которого складывается из двух составляющих:

 

1. Арендные платежи от возможной сдачи квартиры в аренду.

 

2. Изменение ее первоначальной стоимости в зависимости от изменения уровня цен на рынке.

 

Индекс доходности показывает во сколько раз доход от аренды и изменения стоимости жилья выше или ниже дохода от размещения равноценных средств на банковском депозите. Что происходило за последний год вы можете увидеть на графике.

Из графика видно, что индекс доходности на вторичное жилье очень мал, а иногда даже выходит в минус. Поэтому вкладывать инвестиции во вторичное жилье с целью дальнейшей перепродажи не выгодно.

 

Обсудим покупку квартиры в готовом объекте для дальнейшей сдачи ее в аренду. На аренду квартир эконом класса всегда существует устойчивый спрос. Наиболее востребованы среди покупателей сегодня однокомнатные квартиры до 70 кв.м и двухкомнатные до 85 кв.м. Окупаемость аренды жилой недвижимости вы можете увидеть в таблице.

 

 

Эконом класс г.Одесса

 

Этот способ получения дохода можно предложить только тем людям, у которых есть жилая недвижимость, которую они могут с легкостью сдавать. Потенциальным же инвесторам рекомендуется обязательно произвести расчеты, исходя из имеющихся в наличии капиталов, и найти золотую середину, выбрав наиболее приемлемый и выгодный подход.

 

НЕДВИЖИМОСТЬ КОММЕРЧЕСКАЯ

 

Сейчас доходность рынка коммерческой недвижимости в Украине, на фоне других стран мира, очень привлекательна. Доход сулят инвестиции в нежилые помещения на первых этажах жилых новостроек. Инвестиции в коммерческую недвижимость более прогнозируемы и стабильны, не подвержены панике, которая может вести либо к резкому повышению, либо резкому падению стоимости жилой недвижимости.

 

Для тех, кто располагает лишним миллионом, сегодня наиболее привлекательны инвестиции в торгово-развлекательные центры, поскольку дефицит таких объектов огромен и рынок строительства в этом сегменте еще несколько лет будет далек от насыщения. Минимальная сумма вложений зависит, прежде всего, от месторасположения и, соответственно, коммерческой привлекательности объекта инвестирования. Наиболее привлекательной является торговая недвижимость, именно в такие площади сегодня вкладывают средства многие мелкие инвесторы.

 

Теперь посчитаем на примере сдачи в аренду: При покупке коммерческой недвижимости в 100 кв.м, надо будет заплатить, в среднем, 200 000 у.е. (2000 у.е. за кв.м.). Стоимость кв.м. при аренде будет колебаться 20-40 у.е. Срок окупаемости тогда составит 5-7 лет, что совсем не плохо для такого способа вложения средств. Но, не стоит забывать и о рисках. Первое, прибыли зависят от огромного количества различных факторов, начиная от месторасположения и назначения конкретного объекта, до порядочности и предприимчивости будущих арендаторов. И второе, неурегулированность земельных вопросов. Вкладывать деньги в объект, стоящий на “чужой” или на “не известно чьей” земле, дело во многих случаях, мягко говоря, - сомнительное. Отсутствие прав на землю весьма затрудняет получение кредитов.

 

Итого. Прежде чем сделать выбор объекта инвестирования, вам, как инвестору необходимо вначале проанализировать все факторы, влияющие на уровень доходности. Рассмотрев все способы вложения в недвижимость, мы можем утверждать, что самым доходным на сегодняшний день является коммерческая недвижимость. Но даже при этом вам желательно обратиться к фирме консультанту, которая знает специфику рынка недвижимости, может выявить существующие риски, а также подсчитать прибыльность вложения.

[вернуться]